Kaum ein Gesetz hat Eigentümer in den letzten Jahren so verunsichert wie das sogenannte Heizungsgesetz. Die Vorstellung, eine funktionierende Heizung unter Zwang gegen eine teure Wärmepumpe tauschen zu müssen, hat viele Investitionsentscheidungen gelähmt. Jetzt kommt die überraschende Wende: Das Heizungsgesetz wird in seiner bekannten Form abgeschafft. Doch wer daraus schließt, das Thema sei vom Tisch, liegt falsch. Für Vermieter verschiebt sich das Risiko nur an eine andere Stelle.
In diesem Beitrag ordnen wir ein, was tatsächlich beschlossen ist, was nur geplant ist und was die Reform konkret für Ihre Kalkulation als Kapitalanleger bedeutet. Faktenbasiert, mit den relevanten Paragrafen und ohne die Panik, die das Thema jahrelang begleitet hat.
Was wirklich passiert: Vom Heizungsgesetz zum Gebäudemodernisierungsgesetz
Die zentrale Nachricht zuerst. Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG und umgangssprachlich Heizungsgesetz genannt, wird grundlegend umgebaut und soll künftig Gebäudemodernisierungsgesetz heißen, abgekürzt GMG oder GModG. Bundeskanzler Friedrich Merz brachte es nach dem Koalitionsausschuss auf den Punkt: Das Heizungsgesetz werde abgeschafft.
Der Kern der Reform: Die vieldiskutierte Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, entfällt. Die entsprechenden Paragrafen 71 und 72 GEG werden gestrichen. Damit verschwindet auch die Austauschpflicht für alte Gas- und Ölheizungen nach 30 Jahren Betriebszeit. Öl- und Gasheizungen dürfen künftig wieder eingebaut werden. Das Gesetz wird technologieoffener, wie es im Koalitionsvertrag von Union und SPD angekündigt war.
An die Stelle der starren Quote tritt ein gestuftes Modell, oft als Bio-Treppe bezeichnet: Wer eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 einen zunehmenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen, beginnend bei rund 10 Prozent und bis 2040 schrittweise ansteigend. Das Fernziel bleibt unverändert: Ab 2045 soll nur noch klimaneutral geheizt werden, wie es die EU-Gebäuderichtlinie vorgibt.
Wichtig: Was gilt jetzt, was ist nur geplant?
An dieser Stelle ist Präzision entscheidend, denn hier entstehen die teuersten Missverständnisse. Die Reform ist noch kein geltendes Recht. Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf Mitte Mai 2026 beschlossen, nach längerem koalitionsinternem Ringen um den Mieterschutz. Das parlamentarische Verfahren in Bundestag und Bundesrat läuft jedoch noch, und Änderungen am Detail sind bis zur Verabschiedung möglich.
Das bedeutet konkret: Bis zum Inkrafttreten der Reform gilt formal weiterhin das bestehende GEG von 2024 mit seiner 65-Prozent-Vorgabe. Wer heute eine Heizungsentscheidung trifft, bewegt sich rechtlich noch im alten Rahmen.
Weil sich das Gesetzgebungsverfahren verzögert hat, will die Bundesregierung Rechtsunsicherheit im Sommer vermeiden. Die für größere Städte vorgesehene 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen soll daher bis zum 1. November 2026 ausgesetzt werden. Zu diesem Datum soll das neue Gebäudemodernisierungsgesetz das bisherige GEG ablösen; der genaue Termin hängt vom Abschluss des parlamentarischen Verfahrens ab.
Ein Punkt, der für Beruhigung sorgt und in beiden Gesetzesfassungen gilt: Eine funktionierende Bestandsheizung muss nicht ausgetauscht werden. Sie darf weiter betrieben und repariert werden. Den Zwang zum sofortigen Austausch gab es so nie, und es wird ihn auch künftig nicht geben.
Das eigentliche Thema für Vermieter: Das Risiko wandert
Hier liegt der Punkt, den die meisten Schlagzeilen übersehen. Die Abschaffung der 65-Prozent-Pflicht klingt nach Entwarnung, doch für Vermieter verschwindet das Thema nicht, es verändert nur seine Gestalt.
Die Reform nimmt den Zwang aus dem Heizungstausch, aber sie nimmt nicht die Wirtschaftlichkeitsfrage. Wer jetzt aus Erleichterung wieder zur günstigen Gasheizung greift, verlagert das Problem nur in die Betriebskosten. Steigende CO2-Preise und die Bio-Treppe ab 2029 machen fossiles Heizen über die Haltedauer absehbar teurer. Diese Rechnung muss heute auf den Tisch, nicht erst beim Verkauf
Aus dem alten Modell der gesetzlichen Pflicht wird also ein neues Modell der Kostenverantwortung. Wer fossil heizt, trägt künftig das Risiko steigender Betriebskosten, und in vielen Konstellationen lässt sich ein Teil dieser Kosten nicht ohne Weiteres auf die Mieter umlegen. Eine energetisch schwache Immobilie mit alter Öl- oder Gasheizung wird damit nicht durch die Reform gerettet. Sie bleibt auf dem Markt das, was sie ist: schwerer vermietbar, schwerer verkäuflich und teurer im Betrieb.
Umgekehrt gewinnt eine energetisch saubere Immobilie an relativem Wert. Die Förderung für klimafreundliche Heizsysteme bleibt nach aktuellem Stand bis mindestens 2028 auf hohem Niveau. Das verschiebt die wirtschaftliche Logik: Eine Wärmepumpe lohnt sich für viele Objekte zunehmend nicht wegen einer gesetzlichen Vorschrift, sondern weil die Gesamtrechnung über die Jahre besser ausfällt.
Was das für Ihre Anlageentscheidung heißt
Für Kapitalanleger ergeben sich aus der Reform drei klare Leitlinien:
- Die Panik war übertrieben, die Sorglosigkeit wäre es auch. Es gibt keinen Zwang zum sofortigen Heizungstausch, das stimmt. Aber die energetische Qualität einer Immobilie entscheidet zunehmend über Vermietbarkeit, Betriebskosten und Wiederverkaufswert. Das gehört in jede Kalkulation.
- Den energetischen Zustand zum Kaufkriterium machen. Beim Ankauf ist der Zustand der Heizung und der Gebäudehülle kein Nebenaspekt, sondern ein Preisfaktor. Ein vermeintliches Schnäppchen mit Sanierungsstau kann über die Haltedauer teurer werden als das solide Objekt zum fairen Preis.
- Förderung und Sanierung zusammendenken. Solange die Förderung für klimafreundliche Technik hoch bleibt, lässt sich eine energetische Aufwertung wirtschaftlich darstellen. Das ist genau die Schnittstelle, an der aus einem Bestandsobjekt ein zukunftssicheres Investment wird.
Die Reform ist damit für strategische Anleger weniger eine Bedrohung als eine Klärung. Sie nimmt den ideologischen Streit aus dem Thema und führt es zurück auf die Frage, die ohnehin zählt: Rechnet sich diese Immobilie über die nächsten Jahre, energetisch und finanziell?
Fazit
Das Heizungsgesetz wird abgeschafft, die 65-Prozent-Pflicht entfällt, an ihre Stelle tritt ein technologieoffenes Modell mit einer Bio-Treppe ab 2029. Noch ist die Reform nicht final, formal gilt bis zum Inkrafttreten das alte GEG. Für Vermieter bedeutet das keine Entwarnung, sondern eine Verschiebung: weg vom gesetzlichen Zwang, hin zur wirtschaftlichen Verantwortung für die Betriebskosten.
Wer Immobilien als langfristige Kapitalanlage versteht, hat diese Rechnung ohnehin immer aufgemacht. Bei Crown Estate denken wir energetischen Zustand, Förderung und Finanzierung von Anfang an zusammen, damit aus einer Gesetzesänderung keine böse Überraschung wird, sondern eine kalkulierbare Größe.
Was bedeutet das für Ihre Anlage?
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Er gibt den Stand des Gesetzgebungsverfahrens zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder (Kabinettsbeschluss Mai 2026, parlamentarisches Verfahren noch nicht abgeschlossen). Änderungen vorbehalten. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an fachkundige Beraterinnen und Berater.