Brutto- und Nettomietrendite, Cashflow nach Steuer und Eigenkapitalrendite in Sekunden – inklusive AfA, Finanzierung und Wertentwicklung.
Lassen Sie sich 2–3 konkrete Anlageobjekte aus der Region Rhein-Neckar / Heilbronn durchrechnen – diskret, ohne Verkaufsdruck. Wir prüfen Standort, Mietniveau und Finanzierung individuell für Sie.
Hinweis: Dieser Rechner liefert unverbindliche Richtwerte und ersetzt keine individuelle Steuer-, Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Nebenkosten-Standard Baden-Württemberg: 5,0 % Grunderwerbsteuer, ~2,0 % Notar/Grundbuch, ~3,57 % Maklercourtage. AfA-Satz 2 % (Bestand ab 1925) bzw. 3 % (Neubau ab 2023). Tilgung mindert die Restschuld, ist aber steuerlich nicht absetzbar; abziehbar sind Schuldzinsen, AfA und nicht umlagefähige Kosten.
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, sollte die Rendite nicht überschlagen, sondern durchrechnen. Aus Kaufpreis, Miete, Eigenkapital und Finanzierung ermittelt der Rechner die vier Kennzahlen, auf die es bei einer Anlageimmobilie wirklich ankommt.
Die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis – eine schnelle erste Orientierung, ob ein Objekt überhaupt ins Raster passt.
Realistischer, weil Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten mit einbezogen werden.
Was nach Finanzierungsrate, laufenden Kosten und Steuerwirkung monatlich übrig bleibt. Bei voller Finanzierung ist ein leicht negativer Cashflow in den ersten Jahren normal.
Die für Investoren entscheidende Größe: Was Ihr eingesetztes Eigenkapital über die Haltedauer erwirtschaftet – inklusive Tilgung und Wertentwicklung.
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus der Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100. Für die Nettomietrendite werden die Kaufnebenkosten zur Investitionssumme addiert und die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten von der Jahresmiete abgezogen.
Der Cashflow ist die Differenz aus Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, Finanzierungsrate und Steuerwirkung. Bei einer voll finanzierten Kapitalanlage ist ein leicht negativer Cashflow in den ersten Jahren üblich; entscheidend ist die Eigenkapitalrendite inklusive Tilgung und Wertsteigerung.
In Baden-Württemberg fallen rund 5,0 % Grunderwerbsteuer, etwa 2,0 % für Notar und Grundbuch sowie bis zu 3,57 % Maklercourtage an – zusammen etwa 10,5 % des Kaufpreises.
Eine Vollfinanzierung ist möglich, hängt aber von Bonität, Objektqualität und Gesamtstrategie ab. Im Rechner können Sie das Eigenkapital auf null setzen und sehen sofort, wie sich Rate und Cashflow verändern.
Eine pauschale Zahl gibt es nicht – die Rendite hängt stark von der Lage ab. Als grobe Orientierung liegen Nettomietrenditen in gefragten Lagen oft bei etwa 3 bis 4 %, in einfacheren Lagen höher, dafür mit größerem Risiko. Entscheidend ist nicht die höchste Rendite, sondern das Verhältnis aus Lage, Substanz und Wertentwicklung.
Die AfA senkt Ihre Steuerlast und verbessert damit den Cashflow nach Steuer. Für Bestandsimmobilien mit Baujahr ab 1925 gelten 2 % pro Jahr, für Neubauten mit Bauantrag ab 2023 sind es 3 %. Der Rechner bezieht die AfA in die Steuerwirkung mit ein.
Durch die Finanzierung setzen Sie wenig Eigenkapital ein, profitieren aber von Miete und Wertentwicklung der gesamten Immobilie. Solange die Gesamtrendite über dem Finanzierungszins liegt, erhöht dieser Hebel Ihre Eigenkapitalrendite – der zentrale Grund, warum Kapitalanlagen auch mit wenig Eigenkapital funktionieren können.
Rhein-Neckar ist ein wirtschaftsstarker, stark nachgefragter Markt: stabile Mieten und Wertentwicklung, aber auch höhere Kaufpreise und dadurch moderatere Anfangsrenditen als in strukturschwächeren Regionen. Für die konkrete Einschätzung eines Objekts rechnen wir die Zahlen gemeinsam mit Ihnen durch.
Mehr zu Standort, Förderung und Strategie finden Sie in unserem Wissens-Bereich – etwa zur KfW-Förderung 2026, zur Immobilien-AfA 2026 oder zum Cashflow einer Kapitalanlage. Konkrete Anlageimmobilien finden Sie in unserer Übersicht für die Rhein-Neckar-Region – etwa in Mannheim, Heidelberg, Ludwigshafen oder Heilbronn. Sie möchten ein konkretes Objekt durchrechnen lassen? Sprechen Sie mit uns.