Steuern sparen mit Immobilien: der AfA-Hebel

Die meisten Anleger rechnen bei einer Immobilie nur mit einer Zahl: der Miete. Dabei entscheidet eine zweite, unsichtbare Größe oft ebenso stark über den Erfolg – die Steuer. Wer die Abschreibung richtig einsetzt, holt sich Jahr für Jahr einen vierstelligen Betrag vom Finanzamt zurück, den andere schlicht liegen lassen. Abschreibung ist kein Steuertrick, sondern ein gesetzlich vorgesehener Renditehebel. Und 2026 ist er so stark wie lange nicht.

In diesem Beitrag ordnen wir ein, welche Abschreibungsformen 2026 für Kapitalanleger wirklich zählen, wie hoch der Hebel konkret ausfällt und wo die typischen Fallen liegen. Mit belegten Sätzen und einem nachvollziehbaren Rechenbeispiel.

Warum Abschreibung überhaupt Rendite ist

Der Gedanke dahinter ist einfach: Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab. Der Staat erlaubt Ihnen deshalb, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben – die sogenannte Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Diese AfA mindert Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung. Weniger steuerpflichtige Einkünfte bedeuten weniger Steuer. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent gibt Ihnen jeder abgeschriebene Euro also 42 Cent zurück.

Zwei Dinge müssen Sie dabei von Anfang an wissen. Erstens: Abschreiben darf nur, wer vermietet. Wer selbst einzieht, geht bei der normalen AfA leer aus – die einzige nennenswerte Ausnahme ist die Denkmalimmobilie. Zweitens: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, niemals der Grund und Boden. Der Kaufpreis muss also zwingend in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufgeteilt werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher Ihre Abschreibung. Genau hier wird schon beim Kauf Geld gewonnen oder verschenkt.

Das Fundament: die lineare AfA

Die lineare AfA ist der Standardfall und gilt für jede vermietete Immobilie. Sie schreiben jedes Jahr denselben Prozentsatz des Gebäudewerts ab. Wie hoch dieser Satz ist, hängt allein vom Baujahr ab:

Der Sprung auf 3 Prozent für Neubauten ab 2023 ist bewusst gesetzt: Der Gesetzgeber will damit den Wohnungsbau ankurbeln. Für Sie als Anleger heißt das, ein moderner Neubau schreibt sich spürbar schneller ab als ein Bestandsobjekt aus den Achtzigern – ein Faktor, der in die Kaufentscheidung gehört.

Der Turbo für den Neubau: degressive AfA plus Sonder-AfA

Beim Neubau können 2026 zwei zusätzliche Instrumente die Abschreibung in den ersten Jahren massiv nach vorn ziehen. Genau in den Jahren, in denen die Finanzierung am meisten drückt.

Die degressive AfA erlaubt für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 eine Abschreibung von 5 Prozent – allerdings nicht vom ursprünglichen Gebäudewert, sondern jedes Jahr vom Restwert. Im ersten Jahr ist der Abschreibungsbetrag dadurch mehr als doppelt so hoch wie bei der linearen Methode, danach sinkt er langsam. Wird die lineare Abschreibung irgendwann günstiger, dürfen Sie einmalig zu ihr wechseln.

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt für energieeffiziente Mietwohnungsneubauten obendrauf. Sie bringt zusätzliche 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre – gestapelt auf die reguläre AfA. Die Bedingungen sind allerdings streng: Das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Nachhaltigkeitssiegel erreichen, die Baukosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, und steuerlich gefördert werden maximal 4.000 Euro je Quadratmeter. Der Bauantrag muss zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 liegen.

Kombiniert man beide Instrumente, lassen sich beim passenden Objekt in den ersten vier Jahren zweistellige Prozentsätze des Gebäudewerts abschreiben. Das ist der stärkste legale Steuerhebel, den der Wohnungsbau derzeit bietet.

Der Sonderweg für Substanz: die Denkmal-AfA

Für Anleger, die auf Substanz und Lage setzen, ist die Denkmal-AfA nach § 7i EStG das mit Abstand attraktivste Instrument – und das einzige, das teilweise sogar Selbstnutzern offensteht. Der Clou: Nicht der Kaufpreis, sondern die Sanierungskosten eines denkmalgeschützten Gebäudes werden gefördert, und zwar fast vollständig:

• 9 Prozent pro Jahr in den ersten acht Jahren
• 7 Prozent pro Jahr in den folgenden vier Jahren

In der Summe schreiben Sie so 100 Prozent der begünstigten Sanierungskosten in nur zwölf Jahren ab – zusätzlich zur normalen AfA auf den Altbausubstanzanteil. Bei hohem Steuersatz und hohem Sanierungsanteil entsteht daraus ein Effekt, der die Nettobelastung der Investition über Jahre drückt. Die Voraussetzung: Die Maßnahmen müssen mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt und von ihr bescheinigt sein – vor Beginn der Arbeiten.

Nicht vergessen: Erhaltungsaufwand – und die 15-Prozent-Falle

Neben der AfA gibt es die laufenden Kosten. Reparaturen, Modernisierung, Instandhaltung – der sogenannte Erhaltungsaufwand – sind grundsätzlich sofort und in voller Höhe im Jahr der Zahlung absetzbar. Das ist deutlich attraktiver, als über die AfA verteilt abzuschreiben.

Doch genau hier lauert eine der teuersten Fallen im Steuerrecht, die viele Anleger erst beim Steuerbescheid bemerken: die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Übersteigen Ihre Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), stuft das Finanzamt sie nicht mehr als sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand ein – sondern als Herstellungskosten, die Sie nur langsam über die AfA abschreiben dürfen. Aus einem sofortigen Steuervorteil wird dann eine Abschreibung über Jahrzehnte. Wer direkt nach dem Kauf umfangreich saniert, sollte diese Grenze kennen und die Reihenfolge und den Zeitpunkt der Maßnahmen bewusst planen.

Das Rechenbeispiel: Was der Hebel konkret bringt

Zahlen sagen mehr als Prozentsätze. Nehmen wir zwei vermietete Eigentumswohnungen mit einem Gebäudewert von jeweils 250.000 Euro und einen persönlichen Steuersatz von 42 Prozent. Einmal ein Bestandsobjekt, einmal ein förderfähiger Neubau.

Das Beispiel zeigt den Kern: Schon der Bestand bringt Ihnen jedes Jahr rund 2.100 Euro zurück, allein aus der Abschreibung. Beim förderfähigen Neubau addieren sich degressive AfA und Sonder-AfA im ersten Jahr auf 25.000 Euro Abschreibung – und damit auf über 10.000 Euro Steuerersparnis in einem einzigen Jahr. Über die Haltedauer summiert sich das zu Beträgen, die über Gewinn oder Verlust einer Kapitalanlage mitentscheiden. Die Werte sind ein vereinfachtes Beispiel; Ihr tatsächlicher Vorteil hängt von Objekt, Steuersatz und Ihrer persönlichen Situation ab.

Die ehrliche Einordnung: Steuer ist Hebel, nicht Selbstzweck

So verlockend die Zahlen sind, eine nüchterne Einordnung gehört dazu – und sie ist uns wichtiger als jedes Verkaufsargument.

Eine Immobilie, die sich nur über die Steuer rechnet, ist keine gute Immobilie. Steuervorteile verbessern die Rendite eines soliden Objekts, sie ersetzen niemals eine tragfähige Lage, eine belastbare Miete und einen fairen Kaufpreis. Wer eine überteuerte Wohnung kauft, weil ihm ein hoher Abschreibungssatz versprochen wird, hat am Ende Steuern gespart und trotzdem Geld verloren.

Dazu kommt: Die genaue Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Boden, die Einordnung von Erhaltungs- gegen Herstellungsaufwand und die Wahl der richtigen Abschreibungsform sind Fragen, die in die Hände eines Steuerberaters gehören. Wir liefern die Objekte und die Struktur, Ihr steuerlicher Berater rechnet Ihre individuelle Situation durch. Genau diese Zusammenarbeit macht den Unterschied.

Was das für Ihre Anlageentscheidung heißt

Für Kapitalanleger lassen sich drei klare Leitlinien ableiten:

• Die Steuer gehört in die Kalkulation, von Anfang an. Wer den Gebäudeanteil, die passende Abschreibungsform und den Sanierungsplan schon vor dem Kauf durchrechnet, holt das Maximum heraus. Nachträglich lässt sich vieles nicht mehr korrigieren.
• Das Objekt entscheidet, nicht der Steuersatz. Abschreibung ist ein Hebel auf eine gute Investition, kein Ersatz für sie. Lage, Miete und Kaufpreis kommen zuerst.
• Struktur und Beratung zusammen denken. Die stärksten Instrumente – degressive AfA, § 7b, Denkmal-AfA – haben strenge Bedingungen und Fristen. Wer Objekt und steuerliche Begleitung von Beginn an verzahnt, verschenkt nichts.

Genau an dieser Schnittstelle aus Objekt, Struktur und steuerlicher Wirkung liegt die Arbeit von Crown Estate. Wir denken Kaufpreisaufteilung, Sanierungsstrategie und Abschreibung von der ersten Stunde an mit – gemeinsam mit Ihrem steuerlichen Berater, damit die Steuer Teil Ihrer Rendite wird und nicht dem Zufall überlassen bleibt.

Fazit

Der AfA-Hebel ist 2026 stärker, als viele Anleger glauben: 2 bis 3 Prozent lineare Abschreibung als Fundament, beim förderfähigen Neubau bis zu zweistellige Prozentsätze in den ersten Jahren durch degressive AfA und Sonder-AfA § 7b, und bei der Denkmalimmobilie sogar 100 Prozent der Sanierungskosten in zwölf Jahren. Dem stehen klare Regeln gegenüber – vom Bodenanteil über die 15-Prozent-Falle bis zu den Fristen der Sonderprogramme. Wer die Instrumente kennt, das Objekt zuerst prüft und die Steuer sauber strukturiert, verschafft sich einen Vorteil, der über die gesamte Haltedauer wirkt.

Bei Crown Estate ist genau das unsere Kernkompetenz: aus Objekt, Struktur und steuerlicher Wirkung eine durchdachte, wirtschaftliche Gesamtstrategie zu machen.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Die dargestellten Abschreibungssätze und Regelungen entsprechen dem Rechtsstand Juli 2026 (u. a. §§ 7, 7b, 7i EStG). Steuerliche Regelungen und ihre Anwendung hängen vom Einzelfall ab und können sich jederzeit ändern. Die Berechnungsbeispiele sind vereinfacht. Für Ihre konkrete steuerliche Situation ziehen Sie bitte einen Steuerberater hinzu; nur er darf im Einzelfall rechtsverbindlich beraten.