Die meisten Anleger rechnen bei einer Immobilie nur mit einer Zahl: der Miete. Dabei entscheidet eine zweite, unsichtbare Größe oft ebenso stark über den Erfolg, die Steuer. Wer die Abschreibung richtig einsetzt, holt sich Jahr für Jahr einen vierstelligen Betrag vom Finanzamt zurück, den andere schlicht liegen lassen. Abschreibung ist kein Steuertrick, sondern ein gesetzlich vorgesehener Renditehebel. Und 2026 ist er so stark und so zugänglich wie lange nicht, seit das Bundesfinanzministerium Ende 2025 die Hürden für das Restnutzungsdauer-Gutachten gestrichen hat.
Dieser Beitrag ist der vollständige Überblick: Er erklärt die Abschreibung von Grund auf, führt durch alle relevanten Formen von der linearen AfA bis zur Denkmalabschreibung, und zeigt mit dem Restnutzungsdauer-Gutachten den Hebel, mit dem sich die Abschreibung eines Bestandsobjekts oft verdoppeln lässt. Mit belegten Sätzen und nachvollziehbaren Rechenbeispielen.
Warum Abschreibung überhaupt Rendite ist
Der Gedanke dahinter ist einfach: Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab. Der Staat erlaubt Ihnen deshalb, den Gebäudewert über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben, die sogenannte Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Diese AfA mindert Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung, ohne dass Ihnen echtes Geld abfließt. Weniger steuerpflichtige Einkünfte bedeuten weniger Steuer. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent gibt Ihnen jeder abgeschriebene Euro also 42 Cent zurück.
Zwei Dinge müssen Sie dabei von Anfang an wissen. Erstens: Abschreiben darf nur, wer vermietet. Wer selbst einzieht, geht bei der normalen AfA leer aus, die einzige nennenswerte Ausnahme ist die Denkmalimmobilie. Zweitens: Abgeschrieben wird nur das Gebäude, niemals der Grund und Boden. Der Kaufpreis muss also zwingend in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufgeteilt werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher Ihre Abschreibung. Genau hier wird schon beim Kauf Geld gewonnen oder verschenkt.
Das Fundament: die lineare AfA
Die lineare AfA ist der Standardfall und gilt für jede vermietete Immobilie. Sie schreiben jedes Jahr denselben Prozentsatz des Gebäudewerts ab. Wie hoch dieser Satz ist, hängt zunächst allein vom Baujahr ab:
| Baujahr des Gebäudes | Linearer AfA-Satz | Abschreibungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % pro Jahr | 50 Jahre |
| Ab 1. Januar 2023 fertiggestellt | 3,0 % pro Jahr | rund 33 Jahre |
Der Sprung auf 3 Prozent für Neubauten ab 2023 ist bewusst gesetzt: Der Gesetzgeber will damit den Wohnungsbau ankurbeln. Für Sie als Anleger heißt das, ein moderner Neubau schreibt sich spürbar schneller ab als ein Bestandsobjekt aus den Achtzigern. Doch der entscheidende Punkt, den die meisten übersehen: Diese Sätze sind nur eine gesetzliche Pauschale. Sie sind nicht die Obergrenze.
Der unterschätzte Hebel: die tatsächliche Restnutzungsdauer
Der Satz von 2 Prozent unterstellt pauschal, dass ein Gebäude 50 Jahre lang genutzt wird. Das ist eine Annahme, keine Naturgesetzlichkeit. Ein Gebäude aus den Siebzigern mit Modernisierungsstau hat in der Realität oft keine 50 Jahre mehr vor sich. Und genau hier setzt einer der stärksten und am meisten unterschätzten Hebel im ganzen Immobiliensteuerrecht an.
Das Einkommensteuergesetz enthält in Paragraf 7 Absatz 4 Satz 2 eine ausdrückliche Öffnungsklausel. Sie erlaubt, statt der pauschalen Nutzungsdauer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen, wenn diese nachgewiesen wird. Die Rechenlogik ist einfach: Der AfA-Satz ergibt sich aus 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer in Jahren.
| Nachgewiesene Restnutzungsdauer | Resultierender AfA-Satz |
|---|---|
| 40 Jahre | 2,5 % |
| 33 Jahre | 3,0 % |
| 25 Jahre | 4,0 % |
| 20 Jahre | 5,0 % |
| 15 Jahre | rund 6,7 % |
Weisen Sie für ein Bestandsgebäude eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren nach, steigt Ihr Abschreibungssatz von 2 auf 5 Prozent. Sie schreiben denselben Gebäudewert in einem Viertel der Zeit ab und holen sich die Steuervorteile deutlich früher. Der Nachweis erfolgt über ein Restnutzungsdauer-Gutachten, das ein Sachverständiger für Ihre konkrete Immobilie erstellt.
Die Zeitenwende 2026: Warum das Gutachten jetzt so einfach ist wie nie
Über Jahre war dieser Hebel durch strenge Verwaltungsvorgaben ausgebremst. Mit einem Schreiben vom 22. Februar 2023 hatte das Bundesfinanzministerium hohe Hürden aufgestellt, welche Gutachten überhaupt anerkannt werden. Das schreckte viele Anleger ab.
Das hat sich grundlegend geändert. Mit dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium das strenge Schreiben von 2023 ersatzlos aufgehoben. Maßgeblich sind seitdem wieder allein der gesetzliche Wortlaut und die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Praktisch bedeutet das eine erhebliche Erleichterung: Der Nachweis muss nicht mehr zwingend durch einen öffentlich bestellten oder nach ISO 17024 zertifizierten Gutachter erfolgen. Auch andere geeignete Sachverständigengutachten werden wieder anerkannt, solange die Herleitung der Restnutzungsdauer individuell und plausibel ist. Was bis vor Kurzem als kompliziert galt, ist 2026 ein etablierter, rechtssicherer Weg.
Rechenbeispiel Restnutzungsdauer: Was das Gutachten konkret bringt
Nehmen wir eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1975, mit einem Gebäudewert von 300.000 Euro und einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent. Ein Gutachten weist eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 20 Jahren nach.
| Position | Ohne Gutachten | Mit Restnutzungsdauer-Gutachten |
|---|---|---|
| Gebäudewert | 300.000 € | 300.000 € |
| AfA-Satz | 2,0 % (50 Jahre) | 5,0 % (20 Jahre) |
| Abschreibung pro Jahr | 6.000 € | 15.000 € |
| Steuerersparnis pro Jahr (bei 42 %) | rund 2.520 € | rund 6.300 € |
| Zusätzliche Ersparnis pro Jahr | – | rund 3.780 € |
Das Gutachten erhöht die jährliche Abschreibung um 9.000 Euro und damit die Steuerersparnis um rund 3.780 Euro, Jahr für Jahr. Ein solches Gutachten kostet je nach Objekt in der Regel zwischen etwa 800 und 1.500 Euro und ist selbst im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Es amortisiert sich damit fast immer schon im ersten Jahr. Am besten geeignet sind Wohngebäude, die älter als etwa 30 Jahre sind und nicht kernsaniert wurden. Bei Neubauten und frisch sanierten Objekten bringt es dagegen in der Regel keinen Vorteil.
Sanierung und Restnutzungsdauer: der kritische Timing-Punkt
Hier liegt ein Zusammenhang, den viele erst zu spät verstehen. Eine umfassende Sanierung verlängert die Nutzungsdauer eines Gebäudes. Sie setzt die Uhr gewissermaßen zurück und macht das Gebäude technisch wieder jünger. Wer erst kernsaniert und danach ein Gutachten für eine besonders kurze Restnutzungsdauer vorlegen will, hat schlechte Karten.
Die Reihenfolge entscheidet also. Wer eine unsanierte Bestandsimmobilie erwirbt, kann die kurze Restnutzungsdauer der vorhandenen Altsubstanz durch ein Gutachten festhalten und auf diesen Gebäudewert eine hohe AfA ansetzen. Die späteren Sanierungskosten sind steuerlich ein eigener Vorgang und werden getrennt behandelt. Kurz gesagt: Hohe AfA über eine kurze Restnutzungsdauer und eine steuerlich optimierte Sanierung sind zwei getrennte Hebel, die zeitlich klug aufeinander abgestimmt werden müssen.
Der Turbo für den Neubau: degressive AfA plus Sonder-AfA
Beim Neubau können 2026 zwei zusätzliche Instrumente die Abschreibung in den ersten Jahren massiv nach vorn ziehen, genau in den Jahren, in denen die Finanzierung am meisten drückt.
Die degressive AfA erlaubt für Neubauten mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 eine Abschreibung von 5 Prozent, allerdings nicht vom ursprünglichen Gebäudewert, sondern jedes Jahr vom Restwert. Im ersten Jahr ist der Abschreibungsbetrag dadurch mehr als doppelt so hoch wie bei der linearen Methode, danach sinkt er langsam. Wird die lineare Abschreibung irgendwann günstiger, dürfen Sie einmalig zu ihr wechseln.
Die Sonderabschreibung nach Paragraf 7b EStG kommt für energieeffiziente Mietwohnungsneubauten obendrauf. Sie bringt zusätzliche 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre, gestapelt auf die reguläre AfA. Die Bedingungen sind allerdings streng: Das Gebäude muss den Standard Effizienzhaus 40 mit QNG-Nachhaltigkeitssiegel erreichen, die Baukosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen, und steuerlich gefördert werden maximal 4.000 Euro je Quadratmeter. Der Bauantrag muss zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Kombiniert man beide Instrumente, lassen sich beim passenden Objekt in den ersten vier Jahren zweistellige Prozentsätze des Gebäudewerts abschreiben.
Der Sonderweg für Substanz: die Denkmal-AfA
Für Anleger, die auf Substanz und Lage setzen, ist die Denkmal-AfA nach Paragraf 7i EStG das mit Abstand attraktivste Instrument, und das einzige, das teilweise sogar Selbstnutzern offensteht. Der Clou: Nicht der Kaufpreis, sondern die Sanierungskosten eines denkmalgeschützten Gebäudes werden gefördert, und zwar fast vollständig:
- 9 Prozent pro Jahr in den ersten acht Jahren
- 7 Prozent pro Jahr in den folgenden vier Jahren
In der Summe schreiben Sie so 100 Prozent der begünstigten Sanierungskosten in nur zwölf Jahren ab, zusätzlich zur normalen AfA auf den Altbausubstanzanteil. Die Voraussetzung: Die Maßnahmen müssen mit der zuständigen Denkmalbehörde abgestimmt und von ihr bescheinigt sein, vor Beginn der Arbeiten.
Nicht vergessen: Erhaltungsaufwand und die 15-Prozent-Falle
Neben der AfA gibt es die laufenden Kosten. Reparaturen, Modernisierung, Instandhaltung, der sogenannte Erhaltungsaufwand, sind grundsätzlich sofort und in voller Höhe im Jahr der Zahlung absetzbar. Das ist deutlich attraktiver, als über die AfA verteilt abzuschreiben.
Doch genau hier lauert eine der teuersten Fallen im Steuerrecht: die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Übersteigen Ihre Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten netto, stuft das Finanzamt sie nicht mehr als sofort absetzbaren Erhaltungsaufwand ein, sondern als Herstellungskosten, die Sie nur langsam über die AfA abschreiben dürfen. Aus einem sofortigen Steuervorteil wird dann eine Abschreibung über Jahrzehnte. Wer direkt nach dem Kauf umfangreich saniert, sollte diese Grenze kennen und Reihenfolge und Zeitpunkt der Maßnahmen bewusst planen.
Rechenbeispiel: Was der Hebel beim Neubau bringt
Zum Vergleich zwei vermietete Eigentumswohnungen mit einem Gebäudewert von jeweils 250.000 Euro und einem Steuersatz von 42 Prozent. Einmal ein Bestandsobjekt, einmal ein förderfähiger Neubau.
| Position | Bestand (Bj. 2010) | Neubau (degressiv + § 7b) |
|---|---|---|
| Gebäudewert | 250.000 € | 250.000 € |
| Lineare / degressive AfA im 1. Jahr | 2,0 % = 5.000 € | 5,0 % = 12.500 € |
| Sonder-AfA § 7b im 1. Jahr | – | 5,0 % = 12.500 € |
| Abschreibung im 1. Jahr gesamt | 5.000 € | 25.000 € |
| Steuerersparnis im 1. Jahr (bei 42 %) | rund 2.100 € | rund 10.500 € |
Beim förderfähigen Neubau addieren sich degressive AfA und Sonder-AfA im ersten Jahr auf 25.000 Euro Abschreibung und damit auf über 10.000 Euro Steuerersparnis in einem einzigen Jahr. Über die Haltedauer summiert sich das zu Beträgen, die über Gewinn oder Verlust einer Kapitalanlage mitentscheiden. Die Werte sind vereinfachte Beispiele; Ihr tatsächlicher Vorteil hängt von Objekt, Steuersatz und Ihrer Situation ab.
Die ehrliche Einordnung: Steuer ist Hebel, nicht Selbstzweck
So verlockend die Zahlen sind, eine nüchterne Einordnung gehört dazu, und sie ist uns wichtiger als jedes Verkaufsargument.
Eine Immobilie, die sich nur über die Steuer rechnet, ist keine gute Immobilie. Steuervorteile verbessern die Rendite eines soliden Objekts, sie ersetzen niemals eine tragfähige Lage, eine belastbare Miete und einen fairen Kaufpreis. Wer eine überteuerte Wohnung kauft, weil ihm ein hoher Abschreibungssatz versprochen wird, hat am Ende Steuern gespart und trotzdem Geld verloren. Auch beim Restnutzungsdauer-Gutachten gilt: Es muss substanziell und individuell hergeleitet sein, eine oberflächliche Schätzung kann das Finanzamt ablehnen.
Die genaue Aufteilung des Kaufpreises, die Einordnung von Erhaltungs- gegen Herstellungsaufwand, die Wahl der richtigen Abschreibungsform und das Timing eines Gutachtens gehören in die Hände eines Steuerberaters. Wir liefern die Objekte und die Struktur, Ihr steuerlicher Berater rechnet Ihre individuelle Situation durch. Genau diese Zusammenarbeit macht den Unterschied.
Wir erleben immer wieder Anleger, die auf 20.000 Euro Steuervorteil starren und dabei übersehen, dass die Immobilie selbst nicht trägt. Unsere Reihenfolge ist umgekehrt: erst das Objekt, dann die Steuer. Ein gutes Objekt mit optimierter Steuerstruktur ist unschlagbar. Eine schlechte Immobilie bleibt schlecht, egal wie hoch die AfA ist
Was das für Ihre Anlageentscheidung heißt
Für Kapitalanleger lassen sich vier klare Leitlinien ableiten:
- Die Steuer gehört in die Kalkulation, von Anfang an. Wer Gebäudeanteil, Abschreibungsform und Sanierungsplan schon vor dem Kauf durchrechnet, holt das Maximum heraus. Nachträglich lässt sich vieles nicht mehr korrigieren.
- Den pauschalen AfA-Satz nicht als gegeben hinnehmen. Bei Bestandsobjekten über 30 Jahre lohnt fast immer die Prüfung, ob ein Restnutzungsdauer-Gutachten die Abschreibung deutlich erhöht.
- Das Objekt entscheidet, nicht der Steuersatz. Abschreibung ist ein Hebel auf eine gute Investition, kein Ersatz für sie. Lage, Miete und Kaufpreis kommen zuerst.
- Struktur und Beratung zusammen denken. Die stärksten Instrumente haben strenge Bedingungen und Fristen. Wer Objekt und steuerliche Begleitung von Beginn an verzahnt, verschenkt nichts.
Fazit
Der AfA-Hebel ist 2026 stärker, als viele Anleger glauben: 2 bis 3 Prozent lineare Abschreibung als Fundament, deutlich mehr über ein Restnutzungsdauer-Gutachten, das seit der BMF-Neuerung vom 1. Dezember 2025 so einfach anzuerkennen ist wie nie, beim förderfähigen Neubau zweistellige Prozentsätze in den ersten Jahren durch degressive AfA und Sonder-AfA, und bei der Denkmalimmobilie 100 Prozent der Sanierungskosten in zwölf Jahren. Dem stehen klare Regeln gegenüber, vom Bodenanteil über die 15-Prozent-Falle bis zu den Fristen. Wer die Instrumente kennt, das Objekt zuerst prüft und die Steuer sauber strukturiert, verschafft sich einen Vorteil, der über die gesamte Haltedauer wirkt.
Bei Crown Estate ist genau das unsere Kernkompetenz: aus Objekt, Struktur und steuerlicher Wirkung eine durchdachte, wirtschaftliche Gesamtstrategie zu machen.
Was bedeutet das für Ihre Anlage?
In einem persönlichen, vertraulichen Erstgespräch ordnen wir Ihre Situation konkret ein – Objekt, Lage, Markt und Strategie von Anfang an zusammengedacht.
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Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Die dargestellten Abschreibungssätze und Regelungen entsprechen dem Rechtsstand August 2026, unter anderem Paragraf 7, 7b und 7i Einkommensteuergesetz, Paragraf 11c Einkommensteuer-Durchführungsverordnung sowie dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025. Die Berechnungsbeispiele sind vereinfacht. Steuerliche Regelungen und ihre Anwendung hängen vom Einzelfall ab und können sich jederzeit ändern. Für Ihre konkrete steuerliche Situation ziehen Sie bitte einen Steuerberater hinzu; nur er darf im Einzelfall rechtsverbindlich beraten.