Der CO2-Preis ist die wohl am meisten unterschätzte Größe in der Kalkulation einer Anlageimmobilie. Er steht in keiner Verkaufsanzeige, er taucht in keinem Exposé auf, und doch entscheidet er über Jahre hinweg mit über die Wirtschaftlichkeit eines Objekts. 2026 gibt es eine scheinbar gute Nachricht: Der Preis bleibt stabil, und auch 2027 soll er nicht steigen. Doch wer daraus Sorglosigkeit ableitet, könnte sich teuer verrechnen. Die eigentliche Wende kommt 2028.
In diesem Beitrag ordnen wir ein, wo der CO2-Preis aktuell steht, warum die Atempause bis 2028 trügerisch ist, wie die Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden und was das konkret für Ihre Anlageentscheidung bedeutet. Faktenbasiert, mit Rechenbeispiel.
Wo der CO2-Preis 2026 wirklich steht
Zunächst die nüchterne Bestandsaufnahme. Seit 2021 wird in Deutschland über das Brennstoffemissionshandelsgesetz, kurz BEHG, ein Preis auf das beim Heizen mit Öl und Gas entstehende CO2 erhoben. Bis 2025 galt ein Festpreis, zuletzt 55 Euro je Tonne. 2026 endet diese Festpreisphase.
Seit 2026 werden die Zertifikate erstmals versteigert, an der Leipziger Energiebörse EEX. Der Preis bildet sich innerhalb eines gesetzlich vorgegebenen Korridors von mindestens 55 und höchstens 65 Euro je Tonne. Reicht die Menge nicht aus, sind in Nachkäufen bis zu 68 Euro möglich. Wichtig dabei: Auf diese Beträge kommt noch die Mehrwertsteuer.
Das ist die erste Größenordnung, die jeder Anleger kennen sollte. Doch entscheidender als der heutige Preis ist die Frage, wohin die Reise geht.
Die Atempause: Warum 2027 stabil bleibt
Hier liegt die aktuelle Nachricht, die viele noch nicht auf dem Schirm haben. Ursprünglich war vorgesehen, dass sich der deutsche CO2-Preis ab 2027 am europäischen Emissionshandel orientiert und damit deutlich steigt. Branchenschätzungen gingen für 2027 bereits von 75 bis 85 Euro je Tonne aus.
Daraus wird vorerst nichts. Der Koalitionsausschuss hat sich am 12. Mai 2026 darauf verständigt, dass der Korridor von 55 bis 65 Euro auch 2027 gelten soll. Hintergrund ist eine Entscheidung auf EU-Ebene: Der europaweite Emissionshandel für Gebäude und Verkehr, das sogenannte ETS 2, wird nicht wie geplant 2027 starten, sondern erst 2028. Deutschland nutzt diesen Aufschub und hält den nationalen Preis bis dahin stabil.
Für Vermieter und Anleger bedeutet das eine zweijährige Atempause bei den CO2-Kosten. Doch genau hier liegt die Gefahr: Eine Atempause ist keine Entwarnung. Sie ist die Zeit, die kluge Anleger nutzen, bevor die eigentliche Kostenwelle kommt.
Die Wende 2028: ETS 2 und das Ende der Planbarkeit
Ab 2028 ändert sich das System grundlegend. Der CO2-Preis wird dann nicht mehr staatlich in einem Korridor gedeckelt, sondern bildet sich frei am europäischen Markt über das ETS 2. Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis, und die verfügbare Menge an Zertifikaten wird politisch gewollt Jahr für Jahr verknappt.
Die Prognosen sprechen eine klare Sprache. Für 2030 rechnen Forschungsinstitute mit einem CO2-Preis in der Größenordnung von rund 100 bis 150 Euro je Tonne, also etwa einer Verdopplung gegenüber heute. Einzelne Szenarien gehen noch deutlich darüber hinaus. Langfristig halten Fachleute Werte von mehreren Hundert Euro je Tonne für möglich.
Das ist die eigentliche Botschaft für Immobilien-Anleger: Wer heute eine Immobilie mit alter Öl- oder Gasheizung kauft, kauft eine Kostenposition mit, die in den nächsten Jahren absehbar deutlich steigt. Was sich heute nach überschaubaren Beträgen anfühlt, wird über die typische Haltedauer einer Anlageimmobilie zu einer relevanten Größe.
Das Rechenbeispiel: Was der CO2-Preis konkret kostet
Machen wir es greifbar. Nehmen wir eine vermietete Wohnung mit Gasheizung und einem Jahresverbrauch von 20.000 Kilowattstunden.
| Position | Wert |
|---|---|
| Jahresverbrauch Gas | 20.000 kWh |
| CO2-Ausstoß (ca.) | rund 4 Tonnen |
| CO2-Kosten 2026 (ca.) | rund 310 Euro pro Jahr |
| Monatlich | rund 25 Euro |
| Mögliche CO2-Kosten ab 2028 (Szenario) | ein Vielfaches davon |
Heute klingen 310 Euro im Jahr verkraftbar. Doch wenn sich der CO2-Preis bis 2030 verdoppelt oder mehr, steigt diese Position entsprechend. In Szenarien, die Fachleute für möglich halten, vervielfachen sich die jährlichen CO2-Kosten einer durchschnittlichen Immobilie gegenüber heute. Aus einem Nebenposten wird dann ein spürbarer Faktor in der Bewirtschaftung.
Der oft übersehene Punkt: Wer zahlt eigentlich?
Für Vermieter ist eine Regelung entscheidend, die seit 2023 gilt und im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz geregelt ist. Bei vermieteten Wohnungen werden die CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt, und zwar nach einem Stufenmodell, das sich an der energetischen Qualität des Gebäudes orientiert.
Die Logik dahinter ist für Anleger hochrelevant: Je schlechter der energetische Zustand eines Gebäudes, desto höher der Anteil, den der Vermieter trägt. Bei besonders ineffizienten Gebäuden kann der Vermieteranteil bis zu 95 Prozent betragen. Bei energetisch guten Gebäuden sinkt der Vermieteranteil dagegen deutlich oder entfällt.
Das dreht die Perspektive um. Der CO2-Preis ist für Vermieter nicht nur ein Kostenthema des Mieters, sondern unmittelbar ein eigenes. Wer eine energetisch schwache Immobilie hält, zahlt einen wachsenden Anteil steigender CO2-Kosten selbst, und kann diese nicht ohne Weiteres weitergeben. Energetische Qualität wird damit direkt zu einer Frage der eigenen Rendite.
Die ehrliche Einordnung
Der CO2-Preis ist das beste Beispiel für einen Kostenfaktor, der heute klein wirkt und morgen groß ist. Die Atempause bis 2028 verleitet dazu, das Thema zu verschieben. Genau das ist der Fehler. Wer jetzt eine energetisch schwache Immobilie kauft, ohne diese absehbare Kostenkurve einzupreisen, kauft ein Problem, das mit jedem Jahr wächst
Zur Ehrlichkeit gehört auch: Niemand kennt den exakten CO2-Preis des Jahres 2030. Die Prognosen schwanken erheblich, und politische Eingriffe wie Preisbremsen oder ein mögliches Klimageld sind in der Diskussion. Doch die Richtung ist eindeutig, und sie ist europäisch verankert. Auf eine Trendwende nach unten zu setzen, wäre keine Strategie, sondern eine Wette.
Ein wichtiger Hebel zum Schluss: Auf den biogenen Anteil von Brennstoffen wie Holzpellets fällt bei nachgewiesener Nachhaltigkeit kein CO2-Preis an. Und jede energetische Sanierung, die den Verbrauch senkt, senkt zugleich die CO2-Last. Hier schließt sich der Kreis zur Förderung, über die wir an anderer Stelle berichten.
Was das für Ihre Anlageentscheidung heißt
- Den CO2-Preis in die Langfristkalkulation aufnehmen. Nicht der heutige Betrag zählt, sondern die Kurve über die Haltedauer. Eine Immobilie, die sich heute knapp rechnet, kann mit steigendem CO2-Preis ins Minus rutschen.
- Energetische Qualität ist Kostensteuerung. Über das Aufteilungsmodell trägt der Vermieter bei schlechten Gebäuden den Löwenanteil. Ein guter energetischer Zustand ist damit barer Vorteil, kein Luxus.
- Die Atempause aktiv nutzen. Die Jahre bis 2028 sind die Zeit, ineffiziente Objekte aufzuwerten oder beim Ankauf gezielt auf Energieeffizienz zu achten, bevor die Kostenwelle anrollt.
Fazit
Der CO2-Preis bleibt 2026 und 2027 im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne, ETS 2 und damit der freie Markt kommen erst 2028. Diese Atempause ist real, aber trügerisch: Ab 2028 ist mit deutlich steigenden, nicht mehr gedeckelten Preisen zu rechnen, Prognosen sehen für 2030 das Doppelte und mehr. Für Vermieter ist das über das Aufteilungsmodell unmittelbar renditerelevant, denn schlechte Energiebilanz bedeutet hoher Eigenanteil.
Wer Immobilien als langfristige Kapitalanlage versteht, preist diese Kurve heute ein. Bei Crown Estate denken wir energetischen Zustand, Betriebskosten und Förderung von Anfang an zusammen, damit aus einem leisen Kostenfaktor keine laute Überraschung wird.
Was bedeutet das für Ihre Anlage?
In einem persönlichen, vertraulichen Erstgespräch ordnen wir Ihre Situation konkret ein – Objekt, Lage, Markt und Strategie von Anfang an zusammengedacht.
Erstgespräch vereinbarenHäufige Fragen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Angaben zum CO2-Preis Stand Juni 2026, Quellen unter anderem DEHSt, BEHG sowie Berichte zum Koalitionsbeschluss vom 12. Mai 2026. Prognosen sind mit Unsicherheit behaftet; künftige Preise und politische Entscheidungen können abweichen. Für eine verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an fachkundige Beraterinnen und Berater.