Grundsteuer 2026: Was die Reform jetzt wirklich kostet

Jahrelang war die Grundsteuerreform ein Thema für Formulare und Fristen – abstrakt, lästig, aber ohne spürbare Folgen. 2026 wird sie konkret: Die Bescheide nach neuem Recht sind da, viele Kommunen drehen an den Hebesätzen, und die erste Betriebskostenabrechnung nach neuem Modell landet gerade bei den Mietern. Für Sie als Kapitalanleger ist das kein Verwaltungskram, sondern eine laufende Position, die mitentscheidet, was von der Miete übrig bleibt.

Wir bei Crown Estate ordnen die Lage so ein, wie sie sich 2026 tatsächlich darstellt: mit der neuen Rechenlogik, dem entscheidenden Unterschied zwischen den Bundesländern, einem Rechenbeispiel und einer ehrlichen Einschätzung, wo die Reform wehtut und wo nicht.

Worum es bei der Reform überhaupt geht

Die alte Grundsteuer beruhte auf sogenannten Einheitswerten – in Westdeutschland auf Werten von 1964, in Ostdeutschland sogar von 1935. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Bemessung 2018 für verfassungswidrig, weil sie längst nichts mehr mit den realen Wertverhältnissen zu tun hatte. Die Folge: eine komplette Neubewertung aller rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland – bewertet auf den Stichtag 1. Januar 2022. Erhoben wird die Grundsteuer nach neuem Recht seit dem 1. Januar 2025.

Wichtig für das Verständnis: Die Reform soll aufkommensneutral sein. Das heißt, die Kommunen sollen in Summe nicht mehr einnehmen als vorher. Was sich aber verschiebt, ist die Verteilung zwischen den Eigentümern. Manche zahlen künftig deutlich mehr, andere weniger. Aufkommensneutral für die Stadt bedeutet also ausdrücklich nicht kostenneutral für den einzelnen Eigentümer.

Zwei Länder, zwei Modelle – mitten durch die Rhein-Neckar-Region

Hier wird es für unsere Kernregion besonders spannend. Mannheim und Ludwigshafen trennt nur der Rhein – und trotzdem rechnen beide Städte die Grundsteuer nach völlig unterschiedlichen Modellen. Denn der Bund hat den Ländern erlaubt, eigene Wege zu gehen.

Rheinland-Pfalz (Ludwigshafen, Worms, Landau) nutzt das Bundesmodell. Hier fließen sowohl der Bodenwert als auch der Gebäudewert in die Bewertung ein, ermittelt über ein pauschaliertes Ertragswertverfahren. Je nach Lage, Baujahr und Miethöhe entsteht so ein Grundsteuerwert, der anschließend mit der Steuermesszahl von 0,31 Promille für Wohngrundstücke und dem kommunalen Hebesatz multipliziert wird.

Baden-Württemberg (Mannheim, Heidelberg, Heilbronn) nutzt ein eigenes modifiziertes Bodenwertmodell. Und das ist radikal anders: Hier zählt ausschließlich das Grundstück. Die Formel lautet schlicht Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, multipliziert mit der Steuermesszahl von 0,91 Promille für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke und dem Hebesatz. Das Gebäude spielt in Baden-Württemberg keine Rolle. Ob auf dem Grundstück eine Bruchbude oder ein saniertes Mehrfamilienhaus steht, ändert an der Grundsteuer nichts.

Für Kapitalanleger hat das eine konkrete Konsequenz: Das baden-württembergische Modell belastet große Grundstücke mit wenig Bebauung relativ stark und verdichtete Objekte – also ein großes Mehrfamilienhaus auf einem kleinen Grundstück – relativ günstig. Wer auf Rendite pro Quadratmeter Grund optimiert, steht im Bodenwertmodell tendenziell besser da.

Der eigentliche Hebel: die Hebesätze

Die Bewertung liefert nur den Messbetrag. Was Sie am Ende zahlen, entscheidet der Hebesatz, den jede Gemeinde selbst festlegt. Und genau hier liegt die Dynamik für 2026.

Viele Kommunen haben ihre Hebesätze für 2025 zunächst so kalkuliert, dass die Reform aufkommensneutral blieb – in Mannheim etwa wurde die Grundsteuer B dafür von 487 auf 365 Prozent gesenkt. Doch angesichts angespannter Haushalte ziehen etliche Städte bereits für 2026 wieder an. Wie unterschiedlich das Bild ausfällt, zeigt ein Blick über den Rhein: Mannheim bleibt 2025 wie 2026 bei 365 Prozent, Ludwigshafen dagegen liegt 2026 bei 647 Prozent.

An dieser Stelle ein Punkt, der in vielen Ratgebern untergeht und bei dem sich viele selbst in die Irre führen: Hebesätze verschiedener Bundesländer dürfen Sie nicht direkt vergleichen. Die 365 Prozent in Mannheim und die 647 Prozent in Ludwigshafen sagen für sich genommen nichts über die tatsächliche Belastung aus – weil die zugrunde liegenden Messbeträge nach völlig verschiedenen Modellen berechnet werden. Die höhere Prozentzahl bedeutet nicht automatisch die höhere Steuer. Vergleichen lässt sich seriös nur die Endsumme in Euro für ein konkretes Objekt.

Rechenbeispiel: Eine Eigentumswohnung in Mannheim

Rechnen wir das baden-württembergische Modell einmal durch. Die Werte sind bewusst als Beispiel gewählt; Ihr Bodenrichtwert und Ihr Grundstücksanteil stehen in Ihrem Grundsteuerbescheid beziehungsweise in der Teilungserklärung.

Knapp 50 Euro im Monat also für diese Beispielwohnung – vollständig umlegbar auf den Mieter, dazu gleich mehr. Liegt die Wohnung in einer Toplage mit Bodenrichtwerten von 3.000 Euro und mehr, verdoppelt sich die Grundsteuer entsprechend, weil im Bodenwertmodell allein der Grund zählt.

Die gute Nachricht: Die Grundsteuer ist umlagefähig

Für vermietete Objekte ist die Grundsteuer eine der wenigen Steuern, die Sie weiterreichen dürfen. Nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zählt sie zu den umlagefähigen Betriebskosten. Über die jährliche Nebenkostenabrechnung tragen also die Mieter die Grundsteuer, nicht Sie.

Die Voraussetzung dafür ist einfach, wird aber immer wieder übersehen: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein – entweder durch einen ausdrücklichen Verweis auf die BetrKV oder durch namentliche Nennung der Betriebskostenarten. Fehlt diese Klausel, bleiben Sie auf der Grundsteuer sitzen. Bei Bestandsverträgen lohnt daher ein prüfender Blick in genau diese Passage.

So weit die gute Nachricht. Jetzt die ehrliche Einordnung, warum die Reform Sie trotzdem betrifft:

• Bei Leerstand zahlen Sie selbst. Steht die Wohnung leer, gibt es keinen Mieter, der die Grundsteuer trägt. Steigende Hebesätze erhöhen damit Ihr Leerstandsrisiko in Euro.
• Die Warmmiete steigt. Jede Erhöhung der Grundsteuer vergrößert die „zweite Miete", also die Nebenkosten. In nachgefragten, aber preissensiblen Lagen kann eine hohe Warmmiete die Vermietbarkeit und Ihren Spielraum bei der Kaltmiete einengen.
• Bei Eigennutzung gibt es keine Umlage. Wer selbst einzieht, trägt die volle Grundsteuer ohne Gegenposition.

Steuerlich gilt: Bei Vermietung ist die Grundsteuer als Werbungskosten absetzbar. Legen Sie sie aber auf den Mieter um, stehen der Ausgabe entsprechende Einnahmen gegenüber – der Effekt neutralisiert sich weitgehend. Mehr zu den steuerlichen Stellschrauben lesen Sie in unserem Beitrag zur Immobilien-AfA 2026.

Grundsteuer C: Druck auf Baulücken

Eine Neuerung, die vor allem Grundstückshalter und Projektentwickler betrifft: Seit der Reform dürfen Kommunen für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen eigenen, erhöhten Hebesatz festlegen – die sogenannte Grundsteuer C. Ziel ist es, die Spekulation mit Bauland zu verteuern und Eigentümer zur Bebauung zu bewegen. Wer unbebaute Grundstücke als reine Wertreserve hält, sollte prüfen, ob seine Gemeinde die Grundsteuer C eingeführt hat oder plant.

Rechtlich noch nicht in Stein gemeißelt

Die Reform ist juristisch weiter umkämpft. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 22. April 2026 (Az. II R 26/24 und II R 27/24) das baden-württembergische Bodenwertmodell bestätigt und für verfassungsgemäß erklärt. Das schafft für Eigentümer in Baden-Württemberg ein Stück Rechtssicherheit.

Gleichzeitig laufen weitere Verfahren – auch gegen das Bundesmodell – und Verbände wie Haus & Grund und der Bund der Steuerzahler unterstützen Musterklagen. Verwaltungsgerichte in Nordrhein-Westfalen haben zudem differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke gekippt – etwa in Hilden und Krefeld –, eine Konstruktion, die auch andere Länder erwogen haben. Die letzte Instanz ist also noch nicht erreicht.

Für Sie heißt das praktisch: Wer einen Grundsteuerwertbescheid erhält, sollte die Einspruchsfrist von einem Monat kennen. Erscheint der angesetzte Wert zu hoch oder sind Flächen und Bodenrichtwerte fehlerhaft, ist der Einspruch das Mittel der Wahl – gegebenenfalls mit dem Antrag, das Verfahren bis zu einer höchstrichterlichen Klärung ruhen zu lassen.

Was Sie als Kapitalanleger jetzt tun sollten

1. Bescheid prüfen. Stimmen Grundstücksfläche, Bodenrichtwert und Miteigentumsanteil? Fehler hier wirken sich jedes Jahr aufs Neue aus. Einspruchsfrist: ein Monat ab Zugang. 2. Hebesatz der Gemeinde checken. Schauen Sie in die aktuelle Hebesatzsatzung für 2026. Erhöhungen gegenüber 2025 schlagen direkt auf Ihre Abrechnung durch. 3. Umlage im Mietvertrag sicherstellen. Ohne saubere Betriebskostenklausel keine Weitergabe an den Mieter. 4. Beim Kauf von Anfang an einkalkulieren. Die Grundsteuer ist eine laufende Position. Zwischen zwei Gemeinden – oder zwei Bundesländern wie hier am Rhein – können bei gleichem Objekt spürbare Unterschiede liegen. Das gehört in jede saubere Kalkulation, so wie wir sie in unserem Beitrag zum Cashflow einer Kapitalanlage beschreiben. 5. Grundstücke gesondert betrachten. Halten Sie unbebaute Flächen, behalten Sie die Grundsteuer C im Blick.

Fazit

Die Grundsteuerreform verteuert nicht pauschal, aber sie verschiebt – und sie macht den Standort noch wichtiger, als er ohnehin schon ist. Für vermietete Objekte bleibt die Grundsteuer dank Umlagefähigkeit grundsätzlich beherrschbar. Der eigentliche Hebel liegt in der Kombination aus Bewertungsmodell und kommunalem Hebesatz – und damit genau dort, wo sich eine durchdachte Standort- und Objektauswahl auszahlt.

Bei Crown Estate kalkulieren wir die laufenden Kosten inklusive Grundsteuer bei jeder Anlageimmobilie von Beginn an mit ein – damit Ihre Rendite auf belastbaren Zahlen steht und nicht auf einer optimistischen Momentaufnahme. Wenn Sie Ihr Objekt oder ein geplantes Investment einmal sauber durchrechnen lassen möchten, sprechen Sie mit uns.