Die meisten Kapitalanleger nehmen den Abschreibungssatz, den das Gesetz vorgibt, als feste Größe hin: 2 Prozent im Jahr, fertig. Dabei erlaubt genau dasselbe Gesetz, deutlich mehr abzuschreiben, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie kürzer ist als die gesetzliche Pauschale. Der Schlüssel dazu ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Und seit das Bundesfinanzministerium Ende 2025 die strengen Hürden dafür ersatzlos gestrichen hat, ist dieser Hebel so zugänglich wie nie zuvor. Wer ihn kennt, kann seine jährliche Steuerersparnis auf einer Bestandsimmobilie verdoppeln oder mehr.
Dieser Beitrag erklärt die Abschreibung von Grund auf, zeigt, wie das Restnutzungsdauer-Gutachten funktioniert, was die Änderung von Ende 2025 praktisch bedeutet, und worauf Sie bei Sanierungen besonders achten müssen. Mit belegten Regeln, einem nachvollziehbaren Rechenbeispiel und einer ehrlichen Einordnung der Grenzen.
Die Grundlage: Was AfA überhaupt ist
Ein Gebäude nutzt sich über die Jahre ab. Der Staat erlaubt Ihnen deshalb, den Gebäudewert über seine Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Das ist die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Diese Abschreibung mindert Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung, ohne dass Ihnen echtes Geld abfließt. Weniger steuerpflichtige Einkünfte bedeuten weniger Steuer. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent gibt Ihnen jeder abgeschriebene Euro also 42 Cent zurück.
Zwei Grundregeln müssen Sie kennen. Erstens: Abschreiben darf nur, wer vermietet. Wer selbst einzieht, geht bei der normalen AfA leer aus. Zweitens: Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude, niemals der Grund und Boden. Der Kaufpreis muss deshalb in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufgeteilt werden. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher Ihre Abschreibung. Diese Grundlagen und die verschiedenen Abschreibungsformen für Neubau und Denkmal haben wir im Beitrag zum AfA-Hebel für Kapitalanleger ausführlich behandelt.
Die gesetzlichen Sätze sind nur die Pauschale
Wie hoch der lineare AfA-Satz ist, hängt zunächst allein vom Baujahr ab:
| Baujahr des Gebäudes | Linearer AfA-Satz | Unterstellte Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Vor 1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahre |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % pro Jahr | 50 Jahre |
| Ab 1. Januar 2023 fertiggestellt | 3,0 % pro Jahr | rund 33 Jahre |
Der entscheidende Punkt, den viele übersehen: Diese Sätze sind eine gesetzliche Typisierung. Der Satz von 2 Prozent unterstellt pauschal, dass ein Gebäude 50 Jahre lang genutzt wird. Das ist eine Annahme, keine Naturgesetzlichkeit. Ein Gebäude aus den Siebzigerjahren mit Modernisierungsstau hat in der Realität oft keine 50 Jahre mehr vor sich, sondern deutlich weniger. Und genau hier setzt der Hebel an.
Der unterschätzte Hebel: die tatsächliche Nutzungsdauer
Das Einkommensteuergesetz enthält in Paragraf 7 Absatz 4 Satz 2 eine ausdrückliche Öffnungsklausel. Sie erlaubt es, statt der pauschalen Nutzungsdauer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen, wenn diese nachgewiesen wird. Die Rechenlogik ist einfach: Der AfA-Satz ergibt sich aus 100 geteilt durch die Restnutzungsdauer in Jahren.
| Nachgewiesene Restnutzungsdauer | Resultierender AfA-Satz |
|---|---|
| 40 Jahre | 2,5 % |
| 33 Jahre | 3,0 % |
| 25 Jahre | 4,0 % |
| 20 Jahre | 5,0 % |
| 15 Jahre | rund 6,7 % |
Weisen Sie für ein Bestandsgebäude also eine Restnutzungsdauer von 20 Jahren nach, steigt Ihr Abschreibungssatz von 2 auf 5 Prozent. Sie schreiben denselben Gebäudewert in einem Viertel der Zeit ab und holen sich die Steuervorteile deutlich früher. Der Nachweis erfolgt über ein Restnutzungsdauer-Gutachten, das ein Sachverständiger für Ihre konkrete Immobilie erstellt.
Die Zeitenwende 2026: Warum es jetzt so einfach ist wie nie
Über Jahre war dieser Hebel durch strenge Verwaltungsvorgaben ausgebremst. Mit einem Schreiben vom 22. Februar 2023 hatte das Bundesfinanzministerium hohe Hürden aufgestellt, welche Gutachten überhaupt anerkannt werden. Das schreckte viele Anleger ab.
Das hat sich grundlegend geändert. Mit dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium das strenge Schreiben von 2023 ersatzlos aufgehoben. Maßgeblich sind seitdem wieder allein der gesetzliche Wortlaut und die höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs. Praktisch bedeutet das eine erhebliche Erleichterung: Der Nachweis muss nicht mehr zwingend durch einen öffentlich bestellten oder nach ISO 17024 zertifizierten Gutachter erfolgen. Auch andere geeignete Sachverständigengutachten werden wieder anerkannt, solange die Herleitung der Restnutzungsdauer individuell und plausibel ist. Besondere formale Nachweisvorschriften gibt es seitdem nicht mehr: Ein Versuch, strengere Anforderungen in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung festzuschreiben, wurde im Gesetzgebungsverfahren wieder gestrichen und ist nie in Kraft getreten.
Für Kapitalanleger heißt das: Was bis vor Kurzem als kompliziert und unsicher galt, ist 2026 ein etablierter, rechtssicherer Weg, um die Abschreibung einer geeigneten Immobilie deutlich zu erhöhen.
Das Rechenbeispiel: Was das Gutachten konkret bringt
Zahlen sagen mehr als Prozentsätze. Nehmen wir eine vermietete Eigentumswohnung, Baujahr 1975, mit einem Gebäudewert von 300.000 Euro und einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent. Ein Gutachten weist eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 20 Jahren nach.
| Position | Ohne Gutachten | Mit Restnutzungsdauer-Gutachten |
|---|---|---|
| Gebäudewert | 300.000 € | 300.000 € |
| AfA-Satz | 2,0 % (50 Jahre) | 5,0 % (20 Jahre) |
| Abschreibung pro Jahr | 6.000 € | 15.000 € |
| Steuerersparnis pro Jahr (bei 42 %) | rund 2.520 € | rund 6.300 € |
| Zusätzliche Ersparnis pro Jahr | – | rund 3.780 € |
Das Gutachten erhöht die jährliche Abschreibung um 9.000 Euro und damit die Steuerersparnis um rund 3.780 Euro. Jahr für Jahr. Ein solches Gutachten kostet je nach Objekt in der Regel zwischen etwa 800 und 1.500 Euro und ist selbst im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Es amortisiert sich damit fast immer schon im ersten Jahr. Die Werte sind ein vereinfachtes Beispiel; Ihr tatsächlicher Vorteil hängt von Objekt, Restnutzungsdauer, Steuersatz und Ihrer Situation ab.
Wann sich ein Gutachten lohnt, und wann nicht
Zur Ehrlichkeit gehört: Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist kein Instrument für jede Immobilie. Es lohnt sich dort, wo die tatsächliche Nutzungsdauer glaubhaft kürzer ist als die Pauschale.
Die besten Chancen haben Wohngebäude, die älter als etwa 30 Jahre sind und nicht kernsaniert wurden. Je größer der Modernisierungsstau und je einfacher die verbaute Substanz, desto überzeugender lässt sich eine kurze Restnutzungsdauer herleiten. Bei Gewerbeimmobilien kann sich ein Gutachten schon bei zehn bis zwanzig Jahre alten Objekten rechnen, weil hier die Abnutzung oft schneller verläuft.
Wenig bis nichts bringt das Gutachten dagegen bei einem Neubau, bei dem die gesetzlichen 3 Prozent ohnehin einer Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entsprechen, und bei einem frisch kernsanierten Objekt. Und genau an diesem Punkt wird es für Anleger mit Sanierungsstrategie interessant.
Sanierung und Restnutzungsdauer: der kritische Timing-Punkt
Hier liegt ein Zusammenhang, den viele erst zu spät verstehen. Eine umfassende Sanierung verlängert die Nutzungsdauer eines Gebäudes. Sie setzt die Uhr gewissermaßen zurück und macht das Gebäude technisch wieder jünger. Das ist bautechnisch gewollt und wirtschaftlich sinnvoll, es hat aber eine steuerliche Kehrseite: Wer erst kernsaniert und danach ein Gutachten für eine besonders kurze Restnutzungsdauer vorlegen will, hat schlechte Karten. Die frische Sanierung spricht gegen die kurze Nutzungsdauer.
Die Reihenfolge und das Timing entscheiden also. Wer eine unsanierte Bestandsimmobilie erwirbt, kann die kurze Restnutzungsdauer der vorhandenen Altsubstanz durch ein Gutachten festhalten und auf diesen Gebäudewert eine hohe AfA ansetzen. Die späteren Sanierungskosten sind steuerlich ein eigener Vorgang: Sie werden als Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten behandelt und getrennt abgeschrieben. Dabei ist zusätzlich die 15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten zu beachten, die wir im AfA-Grundlagenbeitrag erklären. Kurz gesagt: Hohe AfA über eine kurze Restnutzungsdauer und eine sofort abziehbare Sanierung sind zwei getrennte Hebel, die zeitlich und sachlich klug aufeinander abgestimmt werden müssen. Wer das plant, holt aus beidem das Maximum. Wer improvisiert, verschenkt einen davon.
Der Ablauf in der Praxis
Der Weg zum Gutachten ist überschaubar. Sie beauftragen einen Sachverständigen, der die Immobilie beurteilt. Er bewertet den baulichen Zustand, den Modernisierungsgrad, die verbaute Substanz und weitere Faktoren, um daraus eine plausible tatsächliche Restnutzungsdauer herzuleiten. Das Ergebnis halten Sie in Ihrer Steuererklärung fest, konkret in der Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und setzen den höheren AfA-Satz an. Legen Sie ein ordnungsgemäßes Gutachten vor, muss das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer der Abschreibung zugrunde legen.
Wichtig ist, dass das Gutachten substanziell ist. Ein reines Online-Tool oder eine pauschale Schätzung ohne individuelle Begründung genügt nicht. Der Sachverständige muss die verkürzte Restnutzungsdauer für Ihr konkretes Objekt nachvollziehbar herleiten. Genau das macht den Unterschied zwischen einem Gutachten, das anerkannt wird, und einem, das im Zweifel scheitert.
Die ehrliche Einordnung
So attraktiv der Hebel ist, eine nüchterne Einordnung gehört dazu. Das Finanzamt darf ein Gutachten prüfen, und ein oberflächliches Gutachten kann abgelehnt werden. Die Erleichterung von Ende 2025 senkt die formalen Hürden, sie ersetzt aber nicht die inhaltliche Qualität. Wer hier am falschen Ende spart, riskiert Rückfragen und Nacharbeit.
Dazu kommt ein Punkt, der zur Ehrlichkeit gehört: Die großzügige Linie von heute ist nicht in Stein gemeißelt. Die Möglichkeit, über eine kürzere Nutzungsdauer mehr abzuschreiben, war in den vergangenen Jahren mehrfach Ziel von Einschränkungsversuchen der Finanzverwaltung. Das inzwischen aufgehobene Schreiben von 2023 war einer davon, eine geplante Verschärfung in der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung wurde wieder gestrichen. Aktuell, Stand November 2026, gilt die günstige Rechtslage, gestützt auf Gesetz und Bundesfinanzhof. Ob das dauerhaft so bleibt, ist offen; in der Fachwelt gilt die Regelung nicht als unantastbar. Wer ein geeignetes Bestandsobjekt besitzt, sollte den Hebel deshalb eher zeitnah prüfen, als auf ein übernächstes Steuerjahr zu warten.
Dazu kommt das Zusammenspiel mit der übrigen Steuerstruktur. Kaufpreisaufteilung, die Wahl der Abschreibungsform, die Behandlung von Sanierungskosten und das Timing eines Gutachtens greifen ineinander. Diese Fragen gehören in die Hände eines Steuerberaters, der Ihre individuelle Situation rechtsverbindlich beurteilt. Wir liefern das Objekt und die Struktur, Ihr steuerlicher Berater rechnet den Einzelfall durch. Genau diese Zusammenarbeit macht am Ende den Unterschied.
Das Restnutzungsdauer-Gutachten ist einer der am meisten unterschätzten Hebel im ganzen Immobiliensteuerrecht. Seit das Finanzministerium Ende 2025 die alten Hürden gestrichen hat, lassen viele Anleger jedes Jahr vierstellige Beträge liegen, weil sie den pauschalen AfA-Satz einfach hinnehmen. Wir prüfen bei jedem Bestandsobjekt, ob sich ein Gutachten lohnt, bevor der erste Steuerbescheid kommt
Was das für Ihre Anlageentscheidung heißt
Für Kapitalanleger lassen sich drei klare Leitlinien ableiten:
- Den pauschalen AfA-Satz nicht als gegeben hinnehmen. Gerade bei Bestandsobjekten über 30 Jahre lohnt die Prüfung, ob ein Gutachten die Abschreibung deutlich erhöht. Der Aufwand ist gering, der jährliche Effekt oft vierstellig.
- Das Timing bei Sanierungen bewusst planen. Kurze Restnutzungsdauer und umfassende Sanierung schließen sich aus. Wer beide Hebel nutzen will, muss die Reihenfolge mit dem Berater abstimmen.
- Qualität vor Schnelligkeit beim Gutachten. Ein substanzielles, individuell hergeleitetes Gutachten wird anerkannt. Eine oberflächliche Schätzung gefährdet den gesamten Vorteil.
Fazit
Der gesetzliche AfA-Satz ist nur die Ausgangsgröße, nicht die Obergrenze. Wer für ein geeignetes Bestandsobjekt eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachweist, kann seine Abschreibung von 2 auf 4, 5 oder mehr Prozent heben und die Steuerersparnis Jahr für Jahr vervielfachen. Seit das BMF zum 1. Dezember 2025 die strengen Nachweishürden gestrichen hat, ist dieser Weg 2026 so einfach und rechtssicher wie nie. Entscheidend bleiben die Qualität des Gutachtens und das kluge Zusammenspiel mit Sanierung und übriger Steuerstruktur. Wer das beachtet, hebt einen Vorteil, den die meisten Anleger schlicht liegen lassen.
Bei Crown Estate denken wir Objekt, Sanierung und Abschreibung von Anfang an zusammen, gemeinsam mit Ihrem steuerlichen Berater, damit aus der Steuer ein planbarer Teil Ihrer Rendite wird.
Was bedeutet das für Ihre Anlage?
In einem persönlichen, vertraulichen Erstgespräch ordnen wir Ihre Situation konkret ein – Objekt, Lage, Markt und Strategie von Anfang an zusammengedacht.
Erstgespräch vereinbarenHäufige Fragen
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Die dargestellten Regelungen entsprechen dem Rechtsstand November 2026, insbesondere Paragraf 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz sowie dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 (Aufhebung des einschränkenden Schreibens vom 22. Februar 2023). Die Berechnungsbeispiele sind vereinfacht. Ob und in welcher Höhe eine kürzere Nutzungsdauer anerkannt wird, hängt vom Einzelfall und der Qualität des Gutachtens ab. Für Ihre konkrete steuerliche Situation ziehen Sie bitte einen Steuerberater hinzu; nur er darf im Einzelfall rechtsverbindlich beraten.